正常使用大修基金需要过半数业主同意

薛瑞光介绍，大修基金主要用于对住宅小区的公共设施设备和共用部位的更新改造。使用情况分两种，一种是正常使用住宅大修基金，一种是应急使用住宅大修基金。临河区供热供气物业服务中心根据相关法律法规，在2023年3月7日最新制定了大修基金的使用规程。

正常使用住宅专项维修资金即大修基金主要有申请确认、申报备案、验收结算三个步骤。

在申请确认阶段，首先由业主（也就是住宅专项维修资金使用人）向业主委员会提出书面申请，未成立业主委员会的小区业主向辖区办事处、社区居委会（乡镇人民政府、村委会）提出申请；然后由业主委员会、社区居委会（村委会）现场勘察认可后，提交住宅专项维修资金使用申请，报临河区供热供气物业服务中心维修资金办；最后，维修资金办接到住宅专项维修资金申请报告后，进行实地勘察，确认维修项目并取证后，下发一次性告知住宅专项维修资金相关资料清单，清单包括住宅维修资金使用申请表、住宅维修资金使用公示内容、业主书面确认（签字）分摊明细表、询价表。

申报备案时，由业主委员会、社区居委会（村委会）按照住宅维修资金使用申请表申报的维修项目，以询价方式拟聘用具有相应资质的维修施工单位，确定维修施工方案，提供工程预算；非常重要的一个步骤是，业主委员会、社区居委会（村委会）在核实工程涉及受益人和负担人后，要组织召开业主大会（或书面征求意见），由专有部分面积占比三分之二以上业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，涉及使用面积和表决人数均要过半数业主同意或签字，才视为同意使用。分摊明细表要进行公示（由业主委员会负责分摊业主和业主信息的真实性，没有业主委员会的由社区居委会或村委会负责，并加盖公章），住宅专项维修资金使用公示以及符合人数比例业主的同意签字表等以上材料报临河区供热供气物业服务中心办理备案；维修资金办对申报材料初审后，报中心政务扩大会议研究，中心政务扩大会议通过后，维修资金办告知委托人方可开工。

验收结算阶段，施工过程中业主委员会或社区居委会（村委会）和业主代表要进行工程监督检查；工程竣工后，业主委员会或社区居委会（村委会）和业主代表按照国家有关规定组织工程验收，并出具验收报告加盖公章。委托人持工程验收报告（一万元以上的工程需出具审计报告）、普通增值税发票到中心财务室进行结算。

遇紧急情况可以申请应急使用大修基金

除了上述正常使用大修基金的情况外，当物业共用部位、共用设施设备发生危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修或者更新改造时，可以应急使用大修基金。

对于这种情况，薛瑞光解释说：“按照我们最新的规程，可以申请应急使用大修基金的情况主要有楼顶漏雨、排水主管网堵塞和爆裂、二次加压泵问题、电梯曳引机和曳引绳超期服役、消防设施设备老化、楼体外立面存在脱落危险这6种情况。遇上述情况，无需经住宅专项维修资金列支范围内专有部分建筑物总面积占比三分之二以上业主且占比总人数三分之二以上业主同意，经辖区办事处、乡镇人民政府、村委会、业主委员会、供热供气物业服务中心现场勘察取证后即可直接使用。”

具体规程也主要包括申请确认、申报备案和验收结算三个方面。

在申请确认时，应急使用大修基金可以直接由辖区办事处、社区居委会、乡镇人民政府、村委会、业主委员会向住宅专项维修资金主管部门提出申请。辖区办事处、社区居委会、乡镇人民政府、村委会、业主委员会未按规定申请应急维修的，再由相关业主向住宅专项维修资金主管部门提出代修申请。辖区办事处、社区居委会、乡镇人民政府、村委会、业主委员会不履行申请职责的，事后要依法追究相关人责任。

申报备案时需要相关单位提出申请并提交以下材料：

1.辖区办事处、社区居委会、乡镇人民政府、村委会、业主委员会提供应急使用住宅专项维修资金申请。

2.辖区办事处、社区居委会、乡镇人民政府、村委会、业主委员会提供委托书以及受委托人身份证复印件，业主委员会还需提供业主委员会备案复印件。辖区办事处、社区居委会、乡镇人民政府、村委会、业主委员会对工程预算、工程材料、工程质量严格监管。

3.应急使用住宅专项维修资金业主分摊情况明细表。

4.辖区办事处、社区居委会、乡镇人民政府、村委会、业主委员会组织询价或公开招投标选聘施工单位。所选施工单位需提交营业执照和资质证书副本复印件、施工合同、质保协议、应急施工方案、应急维修工程预算书。另外，申请单位或个人对申报材料的真实性和合法性、维修范围及工程预算负责。住宅专项维修资金主管部门可要求申请人对申报资料提供专业机构出具的鉴定报告、造价咨询报告或有关部门出具的整改意见书。

在验收结算时，应急维修工程完工后，施工企业要向辖区办事处、社区居委会、乡镇人民政府、村委会、业主委员会报告。辖区办事处、社区居委会、乡镇人民政府、村委会、业主委员会（未成立业主委员会的，可以由辖区办事处、社区居委会或乡镇人民政府、村委会选举临时施工小组代表）组织有关人员验收，出具工程验收报告（工程总造价超一万元包括一万元的需第三方审计公司出具审计报告），工程完工验收合格后扣除工程总造价3%做为质保金，质保期过后一次性付清，工程造价超一万元的最终结算以审计报告为主。工程竣工验收后业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置就专项维修资金用于应急维修的相关情况及分摊金额进行公示告知业主，没有业主委员会的由辖区办事处、社区居委会、乡镇人民政府、村委会公示告知。